• נכון לתקופה האחרונה, מספר גדל והולך של אנשים נמשכים לתחום ההשקעות בנדל"ן, תוך התמקדות ספציפית ברכישת חלקות קרקע שיכולות להיות כפופות לצורות שונות של הליכי השבחת קרקע.
• בישראל נהוג לעסוק בהליכי השבחת קרקע שונים אשר מביאים בסופו של דבר לעלייה מהותית בשווי הקרקע. אחת האפשרויות המושכות ביותר להעלאת ערך הקרקע היא שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לבנייה.
• השקעה בנדל"ן והתעסקות בהליכים מנהליים הם תהליך שלוקח זמן, וזה לא משהו שאפשר לעשות במהירות. אם אתם מתכננים לבצע עסקת מקרקעין הכרוכה בהליך השבחת קרקע, ישנם מספר גורמים מכריעים שכדאי לכם להיות מודעים אליהם.

מה זה אומר השבחת קרקע?
המונח השבחת קרקע מתייחס לפעולות שונות המשמשות לשינוי ושיפור המאפיינים הפיזיים של חלקת אדמה.
ההגעה להשבחת הקרקע כרוכה בשורה של פעולות ותהליכים מכוונים שמטרתם להעלות את ערך הקרקע. זה כולל צעדים המיועדים להגדלת הערך הכספי הכולל של הקרקע.
תהליך העלאת ערך הקרקע הוא בדרך כלל יזום ומתקדם על ידי בעל הקרקע, יזם או כל גורם מושקע אחר. התקדמות זו כרוכה בניווט באמצעות נהלים ביורוקרטיים מול הרשויות המתאימות. עם השלמתו, ערך הקרקע גדל במידה ניכרת.
כפי שקורה, לאחר סיום תהליך ההשבחה, יהיה לבעל הקרקע נכס יקר העולה על עלות הרכישה הראשונית. למעשה, תהליך ההשבחה הוא שמייצר את הרווח המהותי ביותר לבעל הקרקע בתחום עסקאות המקרקעין.
חשוב לזכור שלא כל חלקת אדמה בשלה לשיפור באמצעות השקעה. לכן, חיוני לפנות לייעוץ ממומחים בתחום כדי להפחית סיכונים פוטנציאליים ולהגביר את הסבירות לתוצאה משגשגת.

כשמדובר בהשבחת הקרקע, אילו דרכים זמינות?
1. ההרחבה וההגדלה של אישור בנייה על חלקת אדמה נקבעות ממרחק של בנייה מותרת הקיימת בשטח (אם קיים), מותנית בתכנית האדריכלית העירונית החלה על הנכס. ברגע שמתבצע תהליך התכנון להגברת אחוזי הבנייה המורשים, הוא מביא בהעלאה בערך הנכס ולהשבחתו הכוללת.

2. עסקת קומבינציה מתייחסת להסכם בין בעל קרקע ליזם או קבלן. בעל הקרקע מוותר על זכויותיו בחלק מאדמתו, ובתמורה מקבל דירות בפרויקט שיוקם על ידי הקבלן.

3. בשאיפה לשיפור, קרקע חקלאית אינה פטורה משינוי. כדי להפוך אותה מאזור חקלאי למגורים או מסחר, יש לבצע שורה של הליכים, כפי שמגדירות התוכניות הרלוונטיות. למרות שהתהליך הוא ארוך, התגמול יכול להיות משמעותי, שכן תוצאה רווחית אפשרית.

השלבים העיקריים של תהליך השבחת הקרקע כוללים:
1. בשלבים הראשונים של הפרויקט מתבצעת הכנת שרטוטי הקרקע. מדובר בהתוויית תקנות הייעוד החדשות לצורך קבלת היתרי בנייה. התכניות מעוצבות בקפידה על ידי מומחים בתחום התכנון והבנייה, הדואגים להתייחס לכל פרט ופרט.

2. תהליך שיפור הפרויקט כולל שורה של שלבים מכריעים שיש לטפל בהם. שלבים אלו כוללים דיונים בוועדות, הגשת תכניות לרשויות המאשרות כגון הועדה המקומית לתכנון ובנייה והוועדה המחוזית. לאורך תהליך זה, הוועדות מקיימות דיונים בתכניות ומעניקות הזדמנויות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. השלבים הקריטיים הללו לרוב לוקחים זמן לא מבוטל. כדי להבטיח שגלגלי המערכת ימשיכו להסתובב, מומלץ לערב יזם או דמות מפתח אחרת בתהליך.

3. לאחר אישור התוכנית, ניתן להתחיל בהליך ההפקעה. בשלב זה, לממשלה סמכות להפקיע עד 50% מהקרקע החקלאית שהופשרה ליצירת שטחים ציבוריים כגון צירי תנועה או מבנים ציבוריים.

4. ככל שהתהליך יתקרב לסיומו המיוחל, הקרקע תופשר ותהיה זמינה לבנייה.

כתוצאה מכך, ערך הקרקע יעבור עלייה משמעותית.