כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, עסקת קומבינציה כרוכה בהעברת זכויות חלקיות לקבלן או ליזם בתמורה למספר יחידות קבוע מראש במקום תשלום כספי. הדבר מאפשר לבעל הקרקע ליהנות מיתרונות הבנייה מבלי שייכנסו להוצאות הגבוהות של הבנייה, וכן נמנע מתשלומי מס שבח הכרוכים במכירת המגרש כולו. היזם נהנה מהסדר בכך שיצטרך לשלם רק חלק מעלות הבנייה ותשלום מס רכישה מופחת על החלק המועבר במגרש. שיתוף פעולה בין בעל הקרקע ליזם הוא המפתח למיקסום התועלת עבור כל הצדדים המעורבים. עם זאת, יש לציין כי עסקאות קומבינציה כרוכות הן ברווחים פוטנציאליים והן בסיכונים שיש להעריך בקפידה.
מהם הסוגים השונים של עסקאות קומבינציה?
- כאשר מדובר בעסקאות קומבינציה, עסקת האחוזים היא סוג נפוץ. הסדר זה כרוך בכך שבעל הקרקע והיזם קובעים אחוז מוסכם מראש לחלקו של בעל הקרקע ביחידות הדיור שייבנו. שיעור האחוז המדויק נקבע לפי שווי הקרקע; ככל שהשטח בעל ערך רב יותר, כך האחוז גבוה יותר. עם זאת, ראוי לציין כי התשואות מעסקאות באחוזים אינן ודאיות בשל השפעת גורמים רבים על שווי היחידות הבנויות.
- בתחום המקרקעין, עסקת נטו מתייחסת לעסקה שבה הן בעל הקרקע והן היזם מגיעים להסכמה על סכום הכסף שיקבל בעל הקרקע בתמורה להעברת הקרקע או החלקה אל הקרקע. בעסקה מסוג זה, היזם לוקח על עצמו אחריות פיננסית מלאה לכל התשלומים הכרוכים בכך. בחירה בעסקה נטו מעניקה תחושת ביטחון לבעל הקרקע, שכן הסכום המוסכם מתקבל ישירות ללא צורך לדאוג לתשלומי מיסים או לשווי הלא ודאי של היחידות שנבנו על הקרקע.
אילו יתרונות ניתן להפיק מעסקת קומבינציה?
- על ידי בחירה בעסקת קומבינציה, בעלי הקרקע יכולים לצפות לקבל תשואה גבוהה יותר מאשר אם היו מוכרים את הקרקע שלהם מבלי לבצע עסקה כזו. זוהי אופציה מועילה במיוחד עבור אלו המבקשים למקסם את רווחיהם כבעלי קרקע.
- כיזם, עסקת רכישת מגרש היא עלות שניתן להימנע ממנה בשיטה זו. זהו יתרון לא מבוטל שכן הוא מייתר את הצורך של היזם להבטיח כספים עבור מלוא מחיר הרכישה של הקרקע. במקום זאת, התשלום מתבצע באמצעות מתן שירותי בנייה, שזו אפשרות ניתנת לניהול.
- כאשר מדובר בעסקאות המעורבות בקרקע, מיסים יכולים להוות דאגה גדולה עבור שני הצדדים המעורבים. עם זאת, קיים פוטנציאל לחיסכון משמעותי בתשלומי המס. בעל הקרקע צריך לשלם מס שבח רק על חלק הקרקע שנמכר ליזם, ואינו חייב במס רכישה על אף אחת מהיחידות הבנויות שהתקבלו בעסקה. בינתיים, היזם אחראי לתשלום מס רכישה על חלק הקרקע שהתקבל בעסקה.
מהם הסיכונים הקיימים בעסקת קומבינציה?
- בעת ביצוע עסקת קומבינציה, חשוב להיות מודעים לסיכונים הפוטנציאליים שעלולים להיווצר. סיכונים אלו עשויים לכלול סיבוכים משפטיים, השלכות פיננסיות והשפעות שליליות על קשרים עסקיים. חיוני לחקור ולנתח ביסודיות את כל ההיבטים של העסקה על מנת לצמצם סיכונים פוטנציאליים ולהבטיח תוצאה מוצלחת.
- ללא ספק, עסקת קומבינציה טומנת בחובה סיכונים עבור שני הצדדים המעורבים, בעיקר בשל חוסר הניבוי הגלום בעסקה. ראשית, מאחר שהעסקה היא תהליך ארוך טווח, בעל הקרקע צפוי לקבל פיצוי על הקרקע שלו רק לאחר מספר שנים. באשר ליזם, הסיכון העיקרי שלהם טמון בהערכת שווי הקרקע וביכולתם לקבל את היתר הבניה הצפוי. הערכת שווי שגויה עלולה להביא לכך שהיזם לא יוכל לממש את הרווחים המשוערים, ואף להביא לאובדן העסקה. לדוגמה, אם האחוז המוסכם מראש בין היזם לבעל הקרקע גבוה מדי, היזם עלול להישאר עם כמה יחידות בעלות ערך מוגבל. יתרה מכך, גם יצירת שותפות בין שני הצדדים מהווה סיכון, שכן היא עלולה להוביל למחלוקות וסיבוכים שעלולים להכביד בכבדות על כל צד.
מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?
המונח "עסקה משולבת" מתייחס לתהליך של קבוצת רכישה של שילוב רוכשים מרובים תחת עסקה אחת, בדרך כלל כדי לפשט את תהליך הרכישה ולהרוויח חיסכון בעלויות. נוהל זה משמש בדרך כלל כאשר ישנם רוכשים מרובים באותו הפרויקט.
לעתים קרובות, פרויקטים של קבוצת רכישה כרוכים בעסקת קומבינציה. כאן בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה המאוגדים חותמים על הסכם בנייה. הסכם זה מאפשר לקבוצה לנצל את התקנים והשירותים של היזם או הקבלן במהלך תהליך הבנייה. במהלך עסקה זו מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו בקרקע לחברי הקבוצה. כמו כן, הצדדים מסכימים כי כל אחד מחברי הקבוצה יקבל דירה בבעלותו עם השלמת תהליך הבנייה.