רבים מלקוחותינו מביעים חשש בכל הנוגע למימון השקעות הנדל"ן שלהם באמצעות הלוואות. זה מובן, בהתחשב בעמדות השמרניות שרבים מאיתנו מחזיקים כלפי הלוואות. עם זאת, לקיחת הלוואה לעסקת מקרקעין יכולה להיות למעשה מהלך חכם כאשר היא מבוצעת נכון. זה יכול להגביר משמעותית את הרווחיות, לשפר את הרווחה הכלכלית של האדם בזמן העסקה, ואף לאפשר לבצע מספר עסקאות בו זמנית. טכניקה זו ידועה בשם מינוף, והיא כלי שחברות ועסקים גדולים משתמשים בו כדי למקסם רווחים באקלים הכלכלי של היום. הצטרפו אלינו כדי ללמוד כיצד לעשות יותר בפחות ולהשיג הצלחה גדולה יותר בהשקעות הנדל"ן שלכם.

איך אפשר למנף נדל”ן?

בתחום הנדל"ן, מינוף הוא מונח המשמש לתיאור ניצול ההון השאול לצורך השקעה בנכס. בעיקרו של דבר, המינוף מאפשר למשקיע להשיג נכס גדול יותר עם פחות הון על ידי לווית כספים ממלווה. הדבר יכול להגדיל את פוטנציאל הרווח במקרה שהנכס יתייקר בערכו, אך גם טומן בחובו רמת סיכון גבוהה יותר בשל אפשרות לתנודות בריבית וחוב משמעותי יותר.

מינוף מתייחס לניצול ההון העצמי הראשוני להבטחת הלוואה או מימון מבנק או מלווה אחר. זה מביא לעלייה באחוז הרווח מהעסקה. בעיקרו של דבר, מינוף פירושו שחלק ניכר מהכספים המשמשים בעסקת הנדל"ן אינם מגיעים מהון עצמי. במקום זאת, עלויות ההלוואה מאוזנות מול רווח העסקה, מה שמוביל בסופו של דבר לתוצאה כלכלית משתלמת יותר. כדי להמחיש נקודה זו, דמיינו עסקת מקרקעין עם ובלי שימוש במינוף.

לצורך דוגמה זו נניח שהעסקה עולה 100,000 ₪ ושווי השוק של הנכס הוא 150,000 ₪.

• עסקה שמתבצעת ללא שימוש בכל צורה של מינוף – אם עומד לרשותכם תקציב של 100,000 ₪, ואתם מחליטים לנצל את כל התקציב לרכישת נכס שמחירו 100,000 ₪ אך מוערך ב-150,000 ₪, אתם עושים בחירה נבונה להשקעה.

בכל הנוגע לחישוב תשואה בעסקה, התהליך פשוט. נניח שהשקעת 100,000 ₪ וכעת יש לך נכס בשווי של 150,000 ₪. זה אומר שהרווחת 50,000 ₪. לכן, התשואה שלך היא 50:100, מה שמתורגם ל-50% החזר על ההשקעה.

• עסקה שמתבצעת עם שימוש בכל צורה של מינוף – מינוף הוא מושג מרכזי בעסקאות פיננסיות רבות. הוא מאפשר לאנשים וארגונים להשתמש בכספים מולווים כדי להשקיע בנכסים בעלי פוטנציאל להניב תשואות העולה על עלות הכספים המולווים. צורה זאת של מינוף יכול להגביר רווחים והפסדים כאחד, והוא מצריך שיקול זהיר של סיכונים ותגמולים.

בהשקעה של 50,000 ₪ בלבד, הבנק יעניק לך 50,000 ₪ נוספים. אולם הלוואה זו מגיעה בתשלום ריבית של 5,000 ₪. חשוב לציין כי שווי הנכס שתרכשו בהלוואה זו הוא 150,000 ₪.

עם השלמת העסקה ניתן לקבוע את התשואה על ידי חישוב מדוקדק של הרווח שנותר לאחר החזרת ההלוואה ותשלום ריבית. במקרה הספציפי הזה ניתן לצפות לרווח של 45,000 ₪ מול השקעה ראשונית של 50,000 ₪. ניתן לחשב את התשואה על ידי חלוקת הרווח בהשקעה, וכך תתקבל תשואה של 90%.

על ידי קבלת ההלוואה המתאימה, ניתן להשקיע סכום התחלתי קטן משמעותית ועדיין לקבל תשואה הרבה יותר גדולה.

מהן סוגי ההלוואות בתחום מימון עסקאות נדל”ן שקיימות בשוק?

כאשר מדובר במימון עסקאות נדל"ן, חיוני להיות מודע לסוגי ההלוואות השונים הקיימים.

מהן חלק מההלוואות שכדאי להכיר בתחום המימון?

• הלוואה המתקבלת מקופת גמל, קרן פנסיה או קרן השתלמות – אם אתה זקוק לסיוע פיננסי, ייתכן שתוכל לקבל הלוואה הנעה בין 60% ל-70% משווי הקרן שלך. התנאים להלוואה זו הם בדרך כלל נוחים, בתנאי שאתה משעבד את הכספים בחשבונך כבטוחה. בנטילת הלוואה מסוג זה, הכספים שלכם יישארו בחשבון וימשיכו לצבור ריבית בהתאם לביצועי הקרן, לפחות עד להחזר מלא של ההלוואה. זה מאפשר לך ליהנות מהלוואה רווחית תוך שמירה על צמיחת ההשקעה שלך.
• הלוואות בלון (גרייס) – תקופות חסד הן מאפיין נפוץ של הלוואות בלון. הלוואות אלו, הידועות גם בשם הלוואות בלון, מחייבות את הלווים לבצע תשלומים חודשיים נמוכים לפרק זמן קבוע מראש. בתום תקופה זו יש לשלם תשלום גדול, או "תשלום בלון". עם תקופת חסד, ללווים ניתן זמן נוסף לבצע את תשלום הבלון מבלי להיגרם עמלות איחור או קנסות אחרים.

הלוואת בלון היא מכשיר פיננסי המשמש כסוג של "הלוואת גישור" וניתן להשיג במוסדות פיננסיים שונים, כמו בנקים. מטרתו לספק אמצעי מימון נוח במהלך קצר – תקופה שבה סכום כסף משמעותי צפוי להיות זמין, כגון רווח מעסקה. הלוואה מסוג זה, המכונה גם "הלוואת בריח" או "הלוואת גרייס", שונה מהלוואה טיפוסית בכך שהיא מוחזרת בתשלום אחד או במספר קטן של תשלומים בתום תקופת ההלוואה. בעוד שתשלומי ריבית עשויים להתבצע על בסיס חודשי במהלך תקופת ההלוואה, סכום הקרן מוחזר רק בתום התקופה. למרות שהריביות על הלוואות בלון בדרך כלל גבוהות יותר, הן יכולות להוות פתרון מימון מושכל לעסקאות נדל"ן אם נעשה בהן שימוש מושכל.

כאשר אתם לוקחים הלוואה, אתם יכולים גם לקבל הנחה על מס שבח בעת מכירה ע"י קיזוז הוצאות המימון, בעת ביצוע עסקת מקרקעין יש להיות מודעים למס שבח. מס זה תלוי ברווח שהושג מהעסקה. הוצאות נלוות, כמו הריבית המשולמת על הלוואות ששימשו למימון העסקה, ניתנות לקיזוז מהרווח בבוא העת לשלם את מס שבח. ככזה, בעת תשלום מס שבח ניתן לנכות ממחיר המכירה את מחיר הרכישה של הנכס ואת הריבית הריאלית המשולמת על ההלוואה. ניכוי זה מהווה צורת הנחה במס שבח, העומדת רק למי שנטל הלוואה. במקרים מסוימים, הנחה זו עשויה להפוך את נטילת ההלוואה לכדאית. לפיכך, חשוב לקחת בחשבון את היתרונות הפוטנציאליים של נטילת הלוואה בעת ביצוע עסקת מקרקעין.

אם אתה שוקל לרכוש נדל"ן, למה שלא תפנה לייעוץ המקצועי שלנו? אנחנו כאן כדי לעזור לך!
הצוות שלנו כאן כדי לספק ייעוץ מקצועי ולסייע לך בקבלת החלטות מושכלות.
אם אתה זקוק למידע נוסף, המומחים של קבוצת קונקשיין ישמחו לסייע לך!