בתקופה האחרונה נרשם גל של כתבות הנוגעות לתחום מכירת הקרקעות וההשקעות, בדגש מיוחד על העשייה האחרונה של הרשות להגנת הצרכן לאכיפת מדיניות.
כדי לאפשר הבנה מקיפה של המצב והתנופה מאחורי פעולות הרשות, ריכזנו מאמר מרוכז המפרט את המאפיינים הבולטים של החקיקה ואת המרכיבים המרכזיים שיש לתת עליהם את הדעת.
חברות העוסקות במכירה ושיווק של קרקעות שאינן זמינות לבנייה כפופות למערכת תקנות כקבוע בחוק.
ראשית, נגדיר עבורכם מהי "קרקע לא זמינה לבנייה" היא קרקע שאין בה את ההיתרים הדרושים לבנייה.
בשוק הנוכחי, כמעט כל הקרקע המפורסמת לציבור באמצעות המדיה החברתית נכללת בקטגוריה זו, אלא אם כן היא נמכרת בתור קבוצת רכישה.
זאת בשל העובדה שברגע שמתפנה קרקע לרכישה, אין טעם לחכות לעלייה בערכה, ולרוכשים יש סיכוי גבוה יותר להתחיל בבנייה באופן מיידי.
קרקע שזמינה לפיתוח היא יקרה יותר, והביקוש אליהן בקרב קבלנים ובעלי עסקים הוא משמעותי בהתחשב במיעוט הנכסים הללו.
כשמדובר בקרקע שלא ניתן לפתח, קיים פוטנציאל גדול להשבחה וגם לסיכון. מידת הסיכון נקבעת לפי התכניות הספציפיות החלות על הקרקע ומעמדן.
לשם המחשה, אם חלקת קרקע חקלאית מוגדרת בתכנית המתאר כקרקע המיועדת לאזור נופש מטרופוליני, והעירייה לא יזמה תכנית מפורטת לתיקון ייעוד זה, הרי שרמת הסיכון הכרוכה בקרקע זו גבוהה באופן לא פרופורציונלי. בהשוואה לפוטנציאל שלו. נשאלת השאלה האם הקרקע תעבור אי פעם שינוי ייעוד מחדש בכלל, ולא רק עניין של תזמון.
כאשר מדובר בקרקע המיועדת למגורים בהתאם לתכנית מתאר ומלווה בתוכניות מפורטות של גורם תכנוני, פוטנציאל הצמיחה גבוה. הסיכון הכרוך במקרים כאלה הוא לא כל כך עניין של "אם" תתרחש התפתחות, אלא עניין של מתי היא תתבטא לאורך זמן.
בשל מורכבות דו"חות שמאי המקרקעין, שאולי לא יובנו למשקיע הממוצע ללא ידע מוקדם בתחום, הרשות להגנת הצרכן דרשה כי משווקי קרקעות נדרשים למסור דו"ח שמאי התואם לתקן 22. דו"ח זה כולל סקירת הקרקע והתוכניות הרלוונטיות שלה, כמו גם הערכה של יחס הסיכון לתגמול, העיתוי והתמחור.
מושווים שני תרחישים: מצב א' שבו הקרקע לא פנויה לבנייה ומצב ב' שבו הקרקע תהיה זמינה לבנייה.
על המשקיעים לקבל את הדוח ולעיין בו לפחות שבוע לפני חתימת ההסכמים. כדי לפשט את התהליך, יש צורך גם בסיכום הדו"ח , כדי לספק את הפרטים החיוניים ללא צורך לנווט בהערכה ממושכת ומפותלת.
מלבד התקנות האמורות, חלה חובה על עסקים לפעול לפי הנחיות בדבר קידום קרקעות שאינן זמינות לפיתוח. ההוראה העיקרית קובעת כי על כל פרסומת להכריז באופן גלוי וברור על אי התאמה של הקרקע לצורכי בנייה.
ללא קשר לקיומן של תקנות משפטיות, זה תמיד חכם לסמוך על האינסטינקטים שלך ולערוך מחקר מקדים על חברה ובעליה לפני קבלת התחייבויות כלשהן. גם אם ההצעה נראית מפתה, לעולם לא כדאי לחתום בחופזה על הסכם מכר ביום הפגישה. הקדישו את הזמן לשקול ביסודיות את כל ההיבטים של ההסכם לפני סיום עסקאות כלשהן.
אנו שמחים להציע את עזרתנו בכל שאלה או חשש.
אנא אל תהסס לפנות אלינו לכל שאלה שיש לך,
צוות קבוצת קונקשיין
*הכותב הספציפי הזה אינו מקורו בנציג משפטי, ואין לראות בו כייעוץ משפטי. אין מדובר ברשימה ממצה של כל ההוראות הקבועות בחוק הגנת הצרכן, אלא בתמצית הנקודות החשובות ביותר שזיהינו. אם את/ה זקוק/ה למידע מקיף יותר, אנו ממליצים לך לבקר באתר האינטרנט של הרשות להגנת הצרכן ולעיין בהנחיות המלאות.