תהליך הרכישה או מכירת הנכס הוא עסקה כספית הכרוכה בהוצאות ניכרות.

עבור האדם הממוצע, לעסקאות אלו יש לרוב חשיבות עליונה בענייניהם הכלכליים.

תהליך עסקת מקרקעין כולל התחשבות בגורמי מיסוי שונים המחזיקים בפוטנציאל להשפעה משמעותית על תוצאות העסקה. במקרים מסוימים, העסקה עשויה להיראות מושכת ומשתלמת, אך היבט המיסוי עלול לגרום לה לאבד את כוחה ולהפוך לעסקה שמוטב להשאיר אותה לא נחקרת.

כדי לנווט בתחום המורכב של מיסוי מקרקעין, אדם חייב להיות בעל הבנה מוצקה של הנושא ולהיות בעל רמת מומחיות מקצועית. כדי לסייע במאמץ זה, ריכזנו רשימה של מרכיבי מיסוי בסיסיים המהווים היבט בלתי נפרד מכל עסקת מקרקעין.

מס שבח

המושג מס שבח הוא כזה שאין להתעלם ממנו. מס זה מתייחס לסבירות שמוצר או שירות יוערכו גבוה יותר כאשר הוא דל, ולא כאשר הוא בשפע. חשוב לזכור כי מס זה אינו מס מילולי המוטל על ידי הממשלה, אלא אמיתי. על מנת להילחם במס זה, חיוני ליצור תחושת מחסור סביב המוצר או השירות של האדם. ניתן לעשות זאת באמצעות שיווק ומיצוב אסטרטגיים, כמו גם הגבלת היצע המוצר או השירות המדובר. על ידי הבנה ויישום אסטרטגיות להתגבר על מס שבח, ניתן להגדיל את הערך הנתפס של ההצעות שלהם בעיני הצרכנים.

בתחום המקרקעין, קיים מס המכונה מס שבח מקרקעין. מס זה מוטל על המוכר ברגע המכירה, והוא שווה ל-25% מהרווח שהושג מהעסקה. באופן ספציפי, מס זה חל על רווח ההון שמומש ממכירת כל נכס מקרקעין, לרבות דירות. רווח ההון נקבע על ידי חישוב ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה המקורי, מותאם לאינפלציה ומופחת בהוצאות שונות שהוצאו כגון הוצאות משפט, דמי תיווך, מס רכישה, עלויות שיפוץ, ריבית משכנתא, פחת, ומיסים אחרים ששולמו על הנכס. במידה וחישוב השבח יגלה כי לא נוצר רווח הון, לא ישולם מס שבח במסגרת עסקת המכר, ולא יהיה צורך בפטור.

מי זכאי לפטור ממס שבח?

יחידים המחזיקים בדירת מגורים יחידה זכאים לקבל פטור מתשלום מס שבח אם יבחרו למכור את דירתם לאחר שהחזיקו בה למשך 18 חודשים לפחות. למי שמוכר דירה שנרכשה לפני חקיקת הרפורמה בחקיקה 2014, מס רווחי הון יחול רק על הרווח שנצבר מאז יישום החוק. החישוב יכלול שתי תקופות מובחנות: הראשונה היא תקופת הפטור שלפני הרפורמה, שבה לא יוטל מס שבח על הרווח היחסי. התקופה השנייה תהיה התקופה שבה חל מס שבח, וכל רווח שיושג במהלך זה יחויב במס. כמו כן, קיימים פטורים ספציפיים לפרויקטים של תמ"א 38 ודירות שעברו בירושה, בהם ניתנות ליורשים אותן זכויות פטור כמו המוריש.

מס רכישה

מס הרכישה הוא היטל המוטל על מכירת סחורות ושירותים. זהו מס צריכה ששולם על ידי הצרכן הסופי או הרוכש של הסחורות והשירותים האמורים. מס הקנייה מיושם כדי להעלות הכנסות לממשלה וגם להסדיר את הצריכה של מוצרים מסוימים.

בקניית דירה חלה על הרוכש מס רכישה. מס זה מחולק לשכבות, ושיעור האחוזים משתנה בהתאם לסוג הנכס ולשימושו המיועד. שיעור המס עולה ככל שערך העסקה עולה. סיווג הנכס קובע את חלוקתו לשכבות.

• דירת מגורים יחידה.
• דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
• זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

בתרחיש של רכישת דירת מגורים יחידה, מס הרכישה יהיה נמוך באופן סביר. עם זאת, אם כבר יש לכם דירת מגורים ובכוונתכם להשקיע בדירת מגורים שנייה, שיעור מס הרכישה יעלה. היא יתחיל ב-8% משווי העסקה. במקרה של רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יעמוד על 6% קבוע, ללא מדרגות מצטברות.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המופעל בתחומים מסוימים לשיפור הקהילה. מטרתו לייצר כספים שיוקצו לפרויקטים שונים, כגון פיתוח תשתיות, בטיחות הציבור, ושימור הסביבה. בעוד שחלקם עשויים לטעון שהמס הזה מהווה נטל מיותר על משלמי המיסים, אחרים רואים בו השקעה הכרחית בעתיד הקהילה שלהם.

כאשר תכנית מאושרת, ניתנת זיקת הנאה, או מותר שימוש חריג, הגורם לעליית ערך הקרקע, חל על בעל הקרקע או החוכר מס המכונה היטל השבחה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראית על הטלת ההיטל, העומד על 50% מעליית הערך. תשלום ההיטל נדחה עד למימוש ההשבחה, ולא מיד עם השינוי העיצובי שמייצר את ההשבחה. עם מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בקרקע בהתאם לתכנית, רשאי בעל הנכס לממש את זכותו בנכס.

איך נקבע גובה ההשבחה?

על מנת לעמוד על שווי השבחת נכס מוטלת האחריות על העירייה. בדרך כלל מתבצע ההליך הבא: נציג העירייה שהוא שמאי יבדוק את השטח המשלים של הנכס ויחשב את ערכו על ידי הכפלתו עם אומדן העלות נטו למ"ר, התלויה במיקום הנכס. תכונה. השווי אותו מחשב השמאי נחשב כשווי ההשבחה, כאשר החיוב בפועל הוא מחצית מסכום זה.