מהי הערת אזהרה?

ההליך המשפטי של רישום הערת אזהרה כרוך ברישום בטאבו. הערה זו משמשת ראיה בכתב להתחייבות של בעל הקרקע או בעל הזכויות במקרקעין לעסוק בעסקה או להימנע ממנה. ככלל, מוגשת הערת אזהרה בקשר לזכויות רוכש הנכס בתקופת הביניים מיום חתימת הסכם המכר ועד ליום רישום הזכויות הקנייניות בטאבו עם השלמת העסקה.

המטרות העיקריות של הערת אזהרה הן כפולות:

• מטרת הרישום היא לתת הודעה ולהעניק הארה לציבור הרחב, תוך התמקדות ספציפית בבעלי עניין בנכס הנדל"ני נשוא ההערה. חשוב להבין כי לבעלי המקרקעין חלה חובה חוקית או להיכנס למשא ומתן עם קונים פוטנציאליים או להימנע ממשא ומתן כליל.

• מטרת רישום אזהרה על המקרקעין היא לשמור על זכויות הרוכש הראשוני על ידי מניעת כל עסקה סותרת בנכס מצד בעל הקרקע. הדבר מבטיח כי זכויות הקונה הראשון מובטחות ברכישת קרקע או דירה.

• רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין משמשת ליידע ולתת אזהרה לציבור בכל התחייבות שנטל על עצמו בעל המקרקעין ביחס לנכס. התחייבויות אלו, כפי שהן מיוצגות בהערת האזהרה, עשויות להיות מורכבות מדרישה לביצוע עסקה ספציפית, או לחילופין, הנחיה להימנע מביצוע כל עסקה שעלולה להשפיע על הנכס. מידע זה זמין לציבור וניתן לגשת אליו בקלות לבדיקה דרך הנפקת נסח טאבו.

• לאלו השוקלים רכישת נכס, חיוני לנקוט משנה זהירות ולהקפיד על אזהרה חשובה. חובה לוודא שהנכס המדובר נטול כל התחייבויות ושלא הובטח כבר לקונה פוטנציאלי אחר.

• בעת לקיחת משכנתא, מקובל לכלול הערת אזהרה. הערה זו משמשת לרשום את עניין הבנק בנכס או לקיום החלטת בית משפט או רשות. לרישום הערת אזהרה יש להגיש בקשה והתיעוד הנדרש ללשכת רישום המקרקעין האחראית על רישום הנכס.

ישנן מספר סוגי הערות אזהרה לרישום:

בנוסף לרישום הערת אזהרה המעידה על אופי ההתחייבות להתקשר או להימנע מהתקשרות בעסקה, קיימות עוד מספר סוגים של הערות שניתן לתעד:
• זכות קדימה – הערה זו נרשמת על מנת לבסס לכל צד המעורב לקבל הטבות מהנכס לפני אחרים. היא משמשת הגנה למקרים כמו הורה שקונה דירה עבור ילדו ומעוניין למנוע כל עסקאות שנעשו ללא ידיעתם שעלולות להשפיע על הבעלות על הנכס.
• בעת לקיחת משכנתא על נכס, יש צורך ברישום הערה המתאימה בבנק. הערה זו מהווה תנאי מוקדם להעברת כספי המשכנתא ומשמשת כתיעוד רשמי להסכם המשכנתא. בעוד שטר נרשם לטובת הבנק, עדיין יכולות להתרחש עסקאות בנכס. אולם אם יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר או להיפטר ממנה, יש להסדיר את הרישום בהתאם.
• זיקת הנאה היא הצהרה כתובה המעניקה הרשאות בעלות מסוימות של נכס לצד שלישי.
• הערה ע"פ צו בית משפט או רשות מוסמכת – כאשר בית משפט או רשות מוכרת אחרת נותנים צו, ניתן לרשום הערת אזהרה בכוונה למנוע פעולות או עסקאות הסותרות את החלטת הרשות בעניין הנכס, לרבות העברת הבעלות.

אם רוצים לרשום הערת אזהרה, איך ניתן לעשות זאת?

כדי לרשום הערת אזהרה, יש להיעזר בשירותי עו"ד שיכול לרשום את ההערה באופן מקוון אונליין באתר הלשכה או שניתן לבקר בלשכת רישום המקרקעין בשעות קבלת קהל או לשלוח את המסמכים הנדרשים בדואר. רישום הבקשה כרוך בתשלום אגרה עבור רישום ההערה, וניתן לשלמו מראש דרך אתר השירותים והמידע הממשלתי או במשרד עצמו.
יש להגיש את המסמכים הבאים על מנת להשלים את תהליך הרישום:
• לרישום הערת אזהרה יש למלא טופס בקשה. טופס זה דורש חתימות מהמתחייבים, מהנהנים או משני הצדדים המעורבים. בנוסף, עו"ד מוסמך או רשם מוסמך חייב לאמת את הטופס כשטר עסקה.
• משכון בכתב, בין אם בצורת חוזה אותנטי, ייפוי כוח בלתי חוזר, או עותק מאומת על ידי עורך דין, הוא המסמך שבו מתחייב בעל זכויות הקניין לביצוע או הימנעות מביצוע עסקה הכרוכה בנכס זה.
• בהגשת בקשה לרישום הערת אזהרה שנחתמה על ידי הזכאים בלבד, יש צורך לצרף צילום מאושר של תעודת הזיהוי של החייב המהווה עותק מדויק של המסמך המקורי.
• אישור תשלום אגרה בגין הפעולה.
• צילום של תעודת הזהות של המבקש.
• במקרה שבעל הנכס לא התחייב ביחס לנכס האמור, יש לבקש כתב הסכמה מהבעלים עצמו.
• בהתאם לשיקול דעתו של הרשם, ייתכן שיהיה צורך במסמכים נוספים.

במקרה שצריך למחוק או לבטל הערת אזהרה, אילו צעדים יש לנקוט?

• בהקשר של רישום בעלות על קרקע או מילוי משכנתא או חובה אחרת, הערת אזהרה משרתת את מטרתה.

• לאחר הרישום, ניתן למחוק הערת אזהרה מהרישום בטאבו. עם זאת, הרשם אינו מוחק אוטומטית את ההערה, אלא דורש בקשה מאחד הצדדים המעורבים. טרם המחיקה, יודיע הרשם לצד בעד רישום האזהרה על המחיקה.

• אזהרות שנרשמו בצווי בית משפט או רשות מוסמכת ניתנות למחיקת רק על פי בקשה של בית המשפט או גורם מורשה אחר.