על פי ההגדרה החוקית, מקרקעין בישראל כוללים קרקע, מבנים, בתים ושאר ציוד קבוע על הקרקע. בעלות או חכירה של למעלה מ-25 שנים על מקרקעין כאמור מוכרים כזכות במקרקעין. בכל הנוגע לחובות מס, חוק מיסוי מקרקעין הוא הכוח המנחה למושגים הקשורים לזכויות במקרקעין, מכירתן וחבות המס. מכירת זכות במקרקעין מותרת על פי חוק, בתמורה או ללא תמורה. מבחינת מס שבח ומס רכישה, מכירת זכות במקרקעין מוגדרת כהענקה, העברה או ויתור על זכות במקרקעין. בפסקאות הבאות נעמיק בזכויות השונות הקיימות במקרקעין ומה כרוכה במכירתן.

זכות הבעלות

בעלות היא זכות יסוד המעוגנת במערכות משפטיות וחברתיות שונות. זכות זו היא היכולת להחזיק, לשלוט ולהעביר כל רכוש, נכס או משאב שהושגו בצדק. זהו היבט מכריע של מערכות כלכליות, פוליטיות וחברתיות שכן הוא קובע כיצד אנשים יכולים לנצל ולהפיק תועלת מהמשאבים העומדים לרשותם. זכות הבעלות היא אבן יסוד בחברות רבות ולעתים קרובות היא נחשבת לעיקרון מגדיר של חירות הפרט ואוטונומיה.

אבן היסוד של זכויות במקרקעין היא ללא ספק הבעלות, כפי שנקבע בחוק המקרקעין. במהותה, בעלות פירושה להחזיק בזכות להחזיק, לנצל ולעשות עסקה עם מקרקעין, בכפוף למגבלות משפטיות או חוזיות. בעל הקרקע מחזיק בבעלות בנכס והוא רשום ככזה בטאבו או בכל מרשם מוכר אחר. זכות הבעלות כוללת שורה של הגנות וזכויות.

מסגרת משפטית שנועדה להקל על החזקה, ניצול והעברת רכוש, ובכך למקסם את ההזדמנויות לבעליו להפיק את מירב התועלת מאחזקותיהם.

זכות החכירה

זכות החכירה היא זכות יסוד עבור אנשים רבים המבקשים לרכוש נכסים ללא נטל הבעלות המלאה. זכות זו מאפשרת העברה זמנית של בעלות וזכויות שימוש בנכס מסוים, כגון רכב או נכס, עם אפשרות לרכישה פוטנציאלית במועד מאוחר יותר.

אמנם זה עשוי להיות לא אותו משקל כמו בעלות מלאה, אבל זכות חכירה יכולה להעניק תקופה ארוכה של החזקה בקרקע, שלעיתים קרובות נמשכת 49 או 99 שנים עם תשלום דמי חכירה לבעל הקרקע. בדרך כלל, הסמכות לחכור קרקע למספר דורות נתונה למדינה, לרשות הפיתוח או למנהל מקרקעי ישראל, כפי שקורה במושבים ובקיבוצים. לחוכר בנסיבות אלו מוענק חוזה שכירות ל-49 שנים עם אופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.

רישום זכות החכירה אפשרי רק כאשר המדינה או רשות אחרת רשומה כבעלת הנכס והשוכר רשום כיחיד בעל זכות החכירה. חכירות העולה על 25 שנים מסווגות על פי חוק כ- "חכירות לדורות", המעניקות לחוכר זכויות נרחבות בקרקע, כגון יכולת רישום משכנתא, אישור זיקת הנאה או חכירת משנה של הקרקע לצד שלישי.

מהי מכירת זכות במקרקעין?

מכירת זכות במקרקעין יכולה להיות מוגדרת כתהליך של העברת בעלות על זכאות או פריבילגיה ספציפיים הקשורים בנכס. זה יכול לכלול את הזכות לגשת לאזור מסוים, להשתמש במשאבים מסוימים או לבצע פעילויות מסוימות בנכס. חשוב לציין כי מכירה מסוג זה נבדלת ממכירת הנכס עצמו, שכן היא נוגעת רק למכלול מסוים של זכויות או פריבילגיות המוצמדות לנכס.

בכל הנוגע לחבות במס יש חשיבות עליונה להגדרת מכירת זכות במקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין אחראי לקביעת חבויות מס הנובעות ממכירת זכויות כאמור. על פי ההגדרה הספציפית של החוק, מכירת זכות במקרקעין, בין אם היא ניתנת בפיצוי או בלי, מהווה כל מעשה של העברה, ויתור או הענקת זכות במקרקעין.

• דוגמה אחת ליצירת זכות חדשה היא באמצעות הענקה, כגון כאשר זכויות בניה מוקנות על ידי המדינה.
• המונח "העברה" מתייחס למצב ספציפי בו ליחיד יש זכות מסוימת בחלקת קרקע ובוחר לוותר על הזכות האמורה לפרט אחר.
• ויתור הוא מסמך במקרקעין המוותר על הזכות לקבל זכאות מסוימת, כגון זכויות בנייה.

על פי החוק, העברת זכות במקרקעין באמצעות ירושה, בעת גירושין או באמצעות רכישה על ידי נאמן, מפרק או כונס נכסים אינה נחשבת כמכירה. כמו כן, ויתור על זכות ללא קבלת פיצוי אינו חייב במס.

חבות המס בגין שבח היא היבט מכריע בניהול פיננסי

על פי חוק מיסוי מקרקעין, השבח בשווי המקרקעין חייב במיסוי עם מכירת הנכס. "מס שבח" מתייחס לסכום שבו עולה מחיר המכירה על מחיר הרכישה המקורי. החישוב מביא בחשבון את המדד, ומביא בחשבון הוצאות הקשורות לרכישת הנכס והשבחתו, כגון שיפוץ, הוצאות משפט, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, ריבית משכנתא ופחת. בעיקרו של דבר, מס שבח מקרקעין הוא סוג של מס רווחי הון החל על מכירת נכס שאינו במלאי עסקי. שיעור המס הוא 25% מהשבח נטו הנובע ממכירת הנכס.

האחריות למס רכישה היא עניין כספי חשוב שאי אפשר להתעלם ממנו

על פי חוק מיסוי מקרקעין, האחריות לתשלום מס הרכישה חלה על הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין. מס זה הוא תמיד אחוז משווי המכירה הכולל. עבור נכסים שאינם מסווגים כדירות מגורים, שיעור המס נשאר קבוע לכל שווי הנכס, ועומד כיום על 6%, לדוגמא קרקעות. עם זאת, במקרה של דירות מגורים, שיעור המס משתנה ומוחל על כל מקטע מסכום הרכישה באחוזים שונים. כמו כן, תקנות מיסוי מקרקעין מתארות קריטריונים מסוימים אשר, אם מתקיימים, מאפשרים פטורים והפחתות ממס רכישה.