מהן זכויות בנייה ?
- כאשר מדובר בבנייה על חלקת קרקע, קיימות מגבלות המכונה זכויות בנייה, או אחוזי בנייה. מגבלות אלו מבוססות על אחוז הקרקע שמותר לבנות עליהן, והן מגדירות ומגבילות את היקף הבנייה שעלולה להתרחש. זכויות בנייה אלו נקבעות על ידי ועדות התכנון והבנייה, והן מבוססות על תוכניות בניין העיר החלות על השטח הספציפי. בעצם, זכויות הבנייה הן החלק הממשי של הקרקע עליו מותרת הבנייה, כפי שמכתיב ההיתר שניתן.
- הזכויות להקמת בניין קשורות באופן בלתי נפרד למיקום הספציפי ומוענקות לבעל הקרקע בתקופה קצובה, בהתאם לתקנות הקבועות בתכניות הבניין של העירייה הנוגעות לשטח הנתון.
- במידה וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות המפורטות בתכנית, ניתן לרכוש היתר בנייה בפנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. למיצוי מלא של זכויות הבנייה בתכנית, רצוי להיעזר בשירותיו של בעל מקצוע לבדיקת התכניות והגשת בקשה להיתר. כמו כן, ניתן לשקול לפנות לוועדה המקומית או המחוזית בבקשה לתיקון תכנית בניין עיר שיאפשר הגדלה של אחוזי הבנייה.
- בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן, בעלי מומחיות בתחום, לרבות אנשי מקצוע ויזמים ותיקים, בעלי יכולת לנווט במיומנות ובתבונה בתהליכים הבירוקרטיים המורכבים הנלווים להעלאת אחוזי הבנייה.
מגבלות בנייה בקרקע היא שאלה נפוצה,
לאורך ההיסטוריה, לקביעת זכויות בנייה מותרות בחלקת קרקע ספציפית היה תפקיד קריטי בהליכי הסדרת הקרקע. לפני מאמצי הסדרת הקרקע הנרחבים שהחלו במאה ה-19, היו בעלי הקרקע חופשיים להקים מבנים על אדמתם כראות עיניהם, כל עוד הם נשארו בגבולות רכושם. עם זאת, גישה זו הביאה לתוצאות שאינן עולות בקנה אחד עם רמת החיים המודרנית. לפיכך, הוקמו תוכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות להסדרת השימוש בקרקע ותהליכי התכנון והבנייה, גם במגרשים בבעלות פרטית. אחת הדרכים להסדרת פעילות בתוך נכסי מקרקעין מסוימים היא ציון זכויות הבנייה.
בכל הנוגע לנדל"ן, הרעיון של אחוזי בנייה בקרקע עשוי להיות מעט מבלבל. בעיקרו של דבר, זה מתייחס לכמות השטח שניתן להשתמש בו לבנייה על פיסת אדמה נתונה, מבוטא בדרך כלל כאחוז מהשטח הכולל. נתון זה נקבע על ידי מספר גורמים, לרבות חוקי ייעוד, חוקי בנייה ותקנות אחרות שעשויות להשתנות בהתאם למיקום ולשימוש המיועד של הנכס. הבנת המשמעות של אחוזי בנייה בקרקע היא המפתח לקבלת החלטות מושכלות בכל הנוגע להשקעה או פיתוח נדל"ן.
בכל הנוגע להליכי הסדרת מקרקעין בישראל, קיימות תוכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות אשר הוקמו לשליטה הן בקרקע עצמה והן בהליכי התכנון והבנייה, גם בתוך מגרשים בבעלות פרטית. אחת הדרכים העיקריות של המדינה להסדיר את פעילות הנדל"ן היא באמצעות קביעת היקף אחוזי הבנייה המותרים בקרקע. אחוזים אלו מחושבים כיחס בין השטח הכולל של המגרש לשטח בו מותרת הבנייה. היקף זה של בנייה מותרת נקבע לפי תכנית בניין עיר לכל אזור ספציפי ומהווה תנאי הכרחי לקבלת היתר בנייה באותו אזור.
חישוב אחוזי הבנייה המותרים מעל פני הקרקע היא שאלה שנשאלת לא פעם,
- אחוזי הבנייה מתייחסים ליחס בין שטח המגרש הכולל לחלק הקרקע המותר לבנייה. במילים אחרות, הוא מציין את השטח בתוך המגרש הכולל שבו מותרת הבנייה. תוכניות הבניין של העיר, הנוגעות למגרש הספציפי, קובעות את האחוזים המותרים לבנייה.
- המפרט המדויק של אזורי הבנייה, הן בערכים מספריים והן באחוזים, מתואר בתכנית. אחוז הבנייה המותרת נקבע על ידי הערכת הקשר בין גודל פרויקט הבנייה (כולל מספר הקומות) לגודלו הכולל של המגרש.
- לשם המחשה, נניח שיש ברשותכם מגרש של 500 מ"ר, ותקנות הבנייה מאפשרות לכם לנצל 80% מהשטח הכולל. בתרחיש כזה, ניתן להקים בית בן קומה אחת בגודל 400 מ"ר או לפזר את השטח הבנוי על פני קומות רבות. על ידי בניית מבנה בסדר גודל כזה, אנו מנצלים את כל זכויות הבנייה שהיו זמינות בנכס.
באילו דרכים ניתן להגדיל את זכויות בנייה המנוצלות ?
הזכויות לבנות על חלקת קרקע מסוימת מותנות בתוכניות הקיימות שחולשות עליה. תוכניות אלו עשויות לתת מקום להרחבת זכויות בניה, כגון הגדלת אחוזי הבניה במבנים קיימים באמצעות שימוש בהיתרי בניה או סגירת מרפסת. למימוש אחוז הבנייה המקסימלי האפשרי המותר בתוכניות אלו, מומלץ לפנות לוועדה המקומית לתכנון בנייה ולהגיש בקשה להיתר בנייה. אם מעוניינים לחרוג מאחוזי הבנייה הנקובים בתכנית החלה, יש צורך להציג תכנית בניין עיר לוועדות המחוזיות או המקומיות המביאה גם את הגידול בזכויות הבנייה בשטח.
כאשר עסקאות השקעה בנדל"ן כוללות השבחת קרקע, ניתן להיעזר באנשי מקצוע או יזמים בתחום על מנת לבחון את הפוטנציאל להגדלת אחוזי הבנייה. הם יכולים גם להציע תוכנית בנייה חדשה לעיר הכוללת גידול באחוז בנייה.
כיצד ניתן לבדוק מהן זכויות הבניה החלות על הקרקע ?
- שיטה אחת כזו היא להתייעץ עם מחלקת התכנון ההנדסי של העירייה המקומית, אשר אמורה להיות בעלת תיעוד של כל מגבלות או הנחיות לגבי אותו אזור מסוים. בנוסף, ניתן להתייעץ עם מודד מורשה או איש מקצוע בתחום הנדל"ן, אשר עשוי לקבל גישה למידע רלוונטי דרך תחומי התמחותם.
- בישראל זכויות בנייה אינן מסווגות כזכויות קניין אותנטיות, וכתוצאה מכך הן אינן נכללות במידע הרשמי של רישום המקרקעין. זכויות אלו נחשבות לזכויות תכנון, ולפיכך, הרשות הרלוונטית האחראית לקביעתן היא אגף ההנדסה בשלטון המקומי במיקום הספציפי של הקרקע הנדונה.
- אם ברצונכם לקבוע את טווח אחוזי הבנייה הקיימים בחלקת קרקע מסוימת, יש צורך לפנות לרשות הרלוונטית ולבקש בירור זכויות הקרקע. מספר רשויות מציעות מערכת מקוונת המספקת מידע תכנוני מקיף על השטח, לרבות אחוזי הבנייה העדכניים של הקרקע והמטרה המיועדת לכל פיתוח עתידי. בכניסה לאתר זה ניתן לקבל את כל המידע הדרוש לגבי אחוזי הבנייה הקיימים בקרקע.
- כדי למקסם את הפוטנציאל של עסקת מקרקעין, חשוב להבין את אחוזי הבנייה המותרים בקרקע. נתונים אלה משפיעים במידה רבה על ההיתכנות הכוללת של ההשקעה. כדי לקבל תובנה לגבי משמעות האחוזים הללו ולבחון אפשרויות להתרחבות, כדאי מאוד לפנות להדרכה של מומחי השקעות בנדל"ן.