לפני השקעה בקרקע, חשוב להבין מהם הגורמים המשמעותיים לבחינה:

• מדינת ישראל מחזיקה ב-93% מהקרקעות בגבולותיה, כאשר 7% הנותרים בבעלות פרטית.
• רכישת קרקע בסטטוס מתקדם, המכונה גם "קרקע צהובה", היא אופציה משתלמת ביותר להשקעה.
• השקעה זו הינה פסיבית לחלוטין, שכן אין צורך לטפל בתחזוקת דירה או שוכרים.
• השקעה בקרקע מעניקה יתרון ייחודי בכך שמחיר השוק אינו גורם קובע.
• השקעה בקרקע יכולה לתת מענה ראוי לזוגות צעירים המתקשים ברכישת דירה משלהם.
• ללא קשר לתנודות בשוק הדיור, ערך הקרקע ימשיך לעלות ככל שתהליך ההשבחה יתקדם.

כיצד נקבע ייעוד קרקע?

קביעת ייעוד הקרקע מוכתבת מחוק המקרקעין החל על הקרקע עצמה, המתווה את השימוש המותר בקרקע בהתאם לתקנות החוק. בעת הערכת עסקת מקרקעין פוטנציאלית, מצב הייעוד של הקרקע מהווה גורם קריטי בקביעה האם להמשיך בעסקה או לא. הדבר משמעותי במיוחד במקרים בהם הצלחת העסקה ורווחיותה מותנות בשינויים בשימוש בקרקע. לפיכך, בדיקת ייעוד המקרקעין חייבת להיות בין הצעדים הראשוניים הננקטים בעת בחינת עסקת מקרקעין.

תוכנית בניין עיר, היא מערכת של תקנות והנחיות המפקחות על פיתוח וייעוד אזורים עירוניים. בדרך כלל, התב"ע מורכבת ממפה או מתווה של האזור המדובר, עם רחובות, גושים ומגרשים מסומנים וצבעוניים בהתאם לשימוש הקרקע המיועד להם. בנוסף, התב"ע מכילה תקנות מפורטות המפרטות זכויות בנייה, אחוזי בנייה לאזורים שונים בעיר. הנחיות אלו מספקות הבנה מובנת ומקיפה יותר של תוכנית העיר. נהוג שלרוב הרשויות המקומיות בישראל יש תב"ע מאושר המתווה את המצב התכנוני בתוך העיר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראית להסדיר ולפקח על תהליכי בנייה ורישוי שונים בהתאם להוראות התב"ע.

מהן היעודיים שניתנו לקרקע?

משרד הפנים קבע כללים לתכנון תב"עות המחייבים אותם לייעד אזורים שונים בתחום שיפוטם. החוק קובע כי אין לבנות בקרקע ללא אישור תכנוני מתאים. על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להעריך את התאמתו של פרויקט מוצע לייעוד הקרקע לפני מתן האישור.

בישראל, ייעודי קרקע נפוצים הכוללים:

1. קרקע למגורים מתייחסת לנכס המיועד למגורים. זה יכול לכלול אזורים המיועדים לבתים צמודי קרקע, בתים משותפים או בנייני דירות. השימוש בקרקע למגורים כפוף לתקנות מקומיות ולחוקי בנייה, אשר עשויים להטיל הגבלות על גודל, גובה וצפיפות המבנים שניתן לבנות. בנוסף, הזמינות והנגישות של תשתיות כגון שירותים, כבישים ותחבורה ציבורית יכולים להשפיע על הרצויות והערך של קרקע למגורים.                                                                                                                    הקרקעות המבוקשות ביותר הן אלו המיועדות למגורים, בהן ניתן להקים מבנים למגורים. כתוצאה מהפופולריות שלהם, המחירים עבור קרקעות אלה בדרך כלל גבוהים יותר מאחרות.                                    

2. קרקע שמנוצלת למטרת חקלאות היא משאב יקר ערך. היא מספקת את המרחב הדרוש לגידול חקלאי ולגידול בעלי חיים. השימוש בקרקע לחקלאות חיוני לייצור מזון, הזדמנויות תעסוקה וצמיחה כלכלית. חשוב שננהל את המשאב הזה בצורה יעילה כדי להבטיח את המשך זמינותו עבור הדורות הבאים.                                                                                                                                      הקרקע המיועדת לשימוש חקלאי אמורה להיות מסוגלת באופן אידיאלי לתמוך בגידול הגידולים שנבחרו לגידול על פי התוכניות הראשוניות. עם זאת, לאורך זמן, היו מקרים של קרקעות חקלאיות שעברו שינוי ייעוד במהלך תהליך הפשרת הקרקע.

3. קרקע המיועדת למטרות תעשייה ומלאכה מהווה משאב משמעותי לצמיחה ופיתוח כלכליים.         קרקע המיועדת לבניית מבני תעשייה ומלאכה, לרבות מפעלים ובתי מלאכה.                                             

4. קרקע המיועדת לשימוש מסחרי ושטחי משרדים.                                                                  מדובר על חלקות קרקע הממוקמות בעיקר בשטחים עירוניים ומיועדות לשימוש מסחרי, כגון חנויות קמעונאיות, בנייני משרדים וסוגי עסקים אחרים.                                                                                          

5. המונח "שטחים פתוחים" מתייחס למגרשי אדמה עצומים שאינם חסומים או מופרעים על ידי כל צורה של מחסומים פיזיים. אזורים אלה יכולים לכלול אך אינם מוגבלים לשדות, דשא ועוד. לעתים קרובות, שטחים פתוחים הם ביתם של חי וצומח מגוונים, והם ממלאים תפקיד חיוני במערכת האקולוגית בכך שהם מספקים בתי גידול למגוון רחב של מיני בעלי חיים ומאפשרים צמיחה והתפשטות של מיני צמחים שונים.                                                                                               קרקעות אלו יועדו להיות ריאות ירוקות או מקלט לטבע, מתוך כוונה לא לבנות עליהן.

הקטגוריות המפורטות בתוכנית המתאר הן רק חלק קטן מהייעודים האפשריים שניתן לכלול, כגון "מבני מגורים, מסחר וציבור", או "תחבורה ותעסוקה". ישנן מספר קטגוריות משנה ושילובים פוטנציאליים. מדיניות התוכנית תספק פירוט מקיף יותר של כל סיווג. כמו כן, רצוי לשתף פעולה עם אגף ההנדסה בעיר, כמו גם מומחים בתחומי התכנון, הבנייה והנדל"ן.

לפני כל עסקת קרקע יש לערוך בדיקת ייעוד קרקע. כיצד ניתן לבצע בדיקה זו ביעילות?

כאשר בוחנים עסקת מקרקעין, ישנה חשיבות מכרעת לתיעדוף בחינת ייעוד הקרקע ומצבה התכנוני. לגורמים אלו משקל עצום בתכנית הכוללת של הקרקע ועליהם להוות נקודת בדיקה ראשונית לכל גורם המעורב בעסקה.

כדי לוודא את ייעודה של קרקע מסוימת, ניתן לבדוק את מספר התכנית יחד עם מספרי הגוש והחלקה. ניתן לבצע זאת באמצעות ביקור באתר אגף ההנדסה ברשות המקומית או באתר מנהל התכנון של המדינה או ביצירת קשר עם משרדי האגף בטלפון או באופן אישי.

ראוי לציין כי באזורים רבים ברחבי ישראל ניתן לערוך בדיקות קרקע באמצעות המידע הקיים באתר רשות מקרקעי ישראל, בנוסף לפרטים רלוונטיים נוספים.

על מנת להבין באופן מלא את הערך והמצב העתידי של חלקת קרקע מסוימת, הכרחי לא רק לזהות את הקרקע המדוברת, אלא גם לחקור את הדרישות התכנוניות המקיפות אותה. הדבר מאפשר הבנה מקיפה של הצפוי והצפוי לקרקע בעתיד המיידי והרחוק.