• מונחים כמו "קרקע מופשרת", "קרקע מאושרת" ו- "קרקע חקלאית" נפוצים בענף הנדל"ן, בהם נתקלים לעתים קרובות גם מי שאינם מנוסים בעסקאות נדל"ן.
• הבנת משמעות המונחים הקשורים לתכנון קרקע ומעמד משפטי של סוגי קרקע בישראל היא צעד חיוני לקראת עסקאות נדל"ן מוצלחות. למונחים אלו יש משקל משמעותי בענף ויש להבין אותם על מנת לבצע השקעות רווחיות.
• בכתבה הקרובה שלנו נסביר את סוגי הקרקעות השונים הקיימים בישראל והשלכותיהם על השוקלים להיכנס לעסקת מקרקעין כזאת.
מהם סוגי הקרקעות השונות בישראל ?
ניצול הקרקע בישראל הוא רב-גוני ומשתנה בהתאם למיקומם ולייעודם. חלק מהשימושים הנפוצים בקרקע כוללים מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות ושימור.
אזורי המגורים משמשים בדרך כלל למטרות דיור, בעוד ששטחי מסחר משמשים לעסקים ושירותים.
אזורי תעשייה מפותחים לייצור וייצור, בעוד אדמות חקלאיות מנוצלות לחקלאות ועיבוד. אזורי שימור מוקצים להגנה על הסביבה וחיות הבר.
השימוש המגוון בקרקע בישראל מדגיש את החשיבות של ניהול ותכנון אפקטיבי של קרקע להבטחת פיתוח בר קיימא ושמירה על הסביבה הטבעית.
בישראל, סיווג הקרקעות מבוסס על תכניות המתאר הארציות והמחוזיות.
ניתן לזהות באופן נרחב את סוגי הקרקע העיקריים כ- :
קרקע למגורים מתייחסת לקרקע שיועדה למטרת הקמת מבני מגורים ולשימוש למגורים. לקרקעות אלו יש ביקוש רב, מה שמתבטא במחירן, התלוי במידה רבה בשטח הקרקע ובייעודם.
כאשר אנו מתייחסים לקרקע חקלאית, אנו מדברים על קרקע המיועדת במיוחד למטרות חקלאות. המשמעות היא שבאופן אידיאלי, האדמה מתאימה לגידול מגוון גידולים.
עם זאת, חשוב לציין כי לאורך זמן, ייעוד חלקות מסוימות של קרקע חקלאית יכול להשתנות במהלך תהליך הפשרת הקרקע.
קרקעות לתעשייה ומלאכה מיועדות לבניית מפעלים ובתי מלאכה מגוונים למטרות ייצור ויצירה.
הקרקעות השמורות למסחר ומשרדים ממוקמות בעיקר במרכזי ערים ומיועדות במיוחד להקמת מגוון עסקים, חנויות ומשרדים.
שטחים פתוחים משמשים כריאות של קהילה, ומספקים שטח ירוק או שמורת טבע ללא כל תוכניות לפיתוח או בנייה.
הטופוגרפיה המגוונת של ישראל מכילה מגוון סוגי קרקע.
מהן הקטגוריות השונות של קרקעות שניתן למצוא בישראל?
קרקע ירוקה מתייחסת לקרקע חקלאית שאינה כפופה לשום הליך תכנוני. אמנם ניתן להשתמש בה כיום לגידול יבולים כמו עגבניות, אך לא סביר שיניב רווחים משמעותיים כהשקעה בנדל"ן במצבה הנוכחי. גם אם יתנהל הליך הפשרה בעתיד, זה עשוי להימשך כמה עשורים ואין ודאות לגבי גורל הקרקע או אם ייעודה ישתנה בסופו של דבר.
כשמדובר בקרקע זמינה, קרקע כתומה הוא מונח המשמש לתיאור קרקע שכבר עברה תהליך הפשרה. המשמעות היא שניתן לתת היתרי בנייה ללא צורך בשינוי ייעוד הקרקע או אישור תוכניות. במבט ראשון זה אולי נראה מושך. עם זאת, ראוי לציין שהקרקעות הללו בדרך כלל יקרות יותר מלכתחילה, מה שיכול להפוך אותן לפחות אטרקטיביות מבחינת הפוטנציאל להחזר גבוה על ההשקעה.
בכל הנוגע לתהליך הפשרת הקרקע, קיימת קטגוריית קרקע המכונה "קרקע צהובה". בעיקרו של דבר, מדובר בקרקעות שנמצאות בשלב ביניים בין קרקע חקלאית לקרקע זמינה. בדרך כלל, קרקעות אלו כבר עברו שינוי סופי בייעוד לפי התב"ע, אך הבנייה עליהן עדיין אינה ריאלית. עם זאת, העובדה שהייעוד עבר שינוי מגדילה את הסיכוי להשלמת הפשרה ובסופו של דבר הפיכה לקרקע זמינה לצורכי בנייה.
אילו סיכונים והזדמנויות יש בתהליך הפשרה של קרקע?
במהלך תהליך הסדרת עסקת מקרקעין, חשוב לקחת בחשבון הן את הסיכונים והן את ההזדמנויות הכרוכות בכך. אלה עשויים לכלול מגוון גורמים, כגון מחלוקות משפטיות פוטנציאליות, תנודתיות בשוק וסיבוכים פיננסיים. חיוני לשקול סיכונים אלו מול הרווחים הפוטנציאליים על מנת לקבל החלטה מושכלת לגבי העסקה.
חשוב להבין כי השלמת עסקת מקרקעין בקרקע הנמצאת בתהליך הפשרה אינה מבטיחה את סיום ההליך או קובעת כמה זמן ייקח לסיום. להגדלת הסבירות לסיום מהיר ומוצלח של התהליך, רצוי להתייעץ עם איש מקצוע בתחום ולקדם את ההליך עם יזם. חשוב לציין כי לאחר הפשרת קרקע חקלאית לא ניתן להחזירה לשימוש חקלאי, וככל שהקרקע מתקדמת יותר מבחינה תכנונית, כך גדלה האפשרות שהיא עשויה לשמש גם לבנייה בעתיד.