המונח "תקן 22" מהו ?
לקראת סוף שנת 2014 אושר תקן 22 על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. מטרת התקן זה להסדיר את מידת ההקפדה הנדרשת לגבי מידע על פוטנציאל הפשרת קרקע חקלאית או קרקע אחרת שלא הופשרה לבנייה לפני מכירה ללקוחות קצה. כפי שמתווה התקן, בשיווק קרקע שאינה מאושרת לבנייה, על שמאי מקרקעין להעריך תחילה את השווי הנוכחי של הקרקע ולאחר מכן להעריך את השווי על סמך תוכניות מאושרות החלות עליה, תוך פירוט התהליכים עד לאישור התוכנית להפשרת הקרקע.
תקן השמאי, תקן 22, נועד במיוחד להגן על הציבור הרוכש קרקע חקלאית מכל צורה של אסטרטגיית פרסום מרמה או כוחנית. מטרתו העיקרית היא להבטיח שהאינטרסים של ציבור רוכשי הקרקעות החקלאיות יהיו מוגנים תמיד.
למה תקן 22 כל כך חשוב ?
לפני קביעת התקן, היה מקובל שקרקעות משווקות לציבור תוך הבטחת שווא שבקרוב היא תעבור שינוי ייעוד למגורים או למסחר. מבצעים אלה נועדו לגרום לקרקע להיראות כמו הזדמנות השקעה שאין לעמוד בפניה שתניב רווחים אדירים בעתיד הקרוב. כתוצאה מכך נמכרה הקרקע במחירים מנופחים, הגבוהים בהרבה משוויה בפועל לפי תקנות התכנון הקיימות. למרבה הצער, משווקים רבים וחברות שונות התרשלו לספק לקונים מידע הולם בנוגע למצב התכנוני ולשווי האמיתי של הקרקע. הדבר מנע מהם לקבל החלטות מושכלות לגבי הסבירות לשינוי ייעוד הקרקע והסיכונים הכרוכים בעסקה. כתוצאה מכך, קונים רבים ספגו הפסדים משמעותיים מעסקאות כושלות. תקן 22 לתקן השמאים מבקש לתת מענה לתופעה זו באמצעות מתן הכלים הדרושים לרוכשים הפוטנציאליים לקבלת מידע מקיף על הקרקע המדוברת, המאפשר להם לקבל החלטות מושכלות בטרם התחייבות לעסקה.
תקן 22 של תקן השמאים למה נוגע בדיוק?
מטרת תקן 22 היא לקבוע את הרף המינימלי של המידע שיש לכלול, וכן את הקריטריונים לחשיפת המידע האמור, בתהליך ביצוע הערכת שמאות מקרקעין לקרקע המסווגת כמשווקת ברבים על סמך ציפיות משוערות.
- לפי התקן השמאי, בעת ביצוע שמאות במצב א', על השמאי מוטלת האחריות להעריך תחילה את הקרקע על פי מצבה התכנוני הנוכחי. הערכה זו צריכה להיות בהתאם לתכניות המאושרות החלות ספציפית על הקרקע הנדונה. יש לעשות זאת מתוך הנחה שההסדר המובטח לא יקבל אישור ולא ייצא לפועל.
- בעת עריכת שמאות במצב ב', המתבססת על ההנחה כי בעתיד תאושר תכנית לבניה במקרקעין, ישנה חשיבות מכרעת לשמאי לפרט את בסיס המידע שלו לגבי השינוי הפוטנציאלי בייעוד המקרקעין. על השמאי להניח הנחות עבודה מושכלות המתחשבות לא רק בשינוי ייעוד אלא גם בכל תכנון עתידי של הקרקע. בסופו של דבר, השמאי יקבע שווי למקרקעין על סמך גורמים אלו.
- על השמאי מוטלת המשימה להציג תיאור מקיף של המצב התכנוני הקיים, הנוגע לכל תכנית הרלוונטית לנכס. זה כולל תוכניות מאושרות וכן תוכניות שהופקדו, וכאלה המיועדות להפקדה. יתרה מזאת, אם נודע לשמאי על החלטות תכנוניות שהתקבלו על ידי גוף סמכותי שעלולות להשפיע על הנכס, יש לכלול מידע זה גם בדוח השמאות.
- בעת עריכת הערכה של מצב תכנוני פרוגרמטי ה"מבוסס על הנחה", אחראי השמאי לבחון ולתאר באופן יסודי את התכנית שהוצעה על ידי הגורם המשווק את הקרקע. אם תכנית זו אינה תואמת את ההנחיות שנקבעו בתכנית מאושרת, על השמאי לזהות ולפרט כל סתירה הקיימת בין התכנית לתכנית הקיימת, תוך מתן חוות דעת מקצועית לגבי כדאיות שילוב התכנית המוצעת בתכנית. תהליך התכנון. במידה והשמאי יקבע כי התכנית צפויה להיות מאושרת, עליו לתעד את כל הצעדים והתהליכים הנדרשים אשר יצטרכו להתבצע על ידי ועדות התכנון והגורמים הרלוונטיים. זה כולל הערכת הסבירות, משך הזמן וההוצאות הכרוכות ביישום הליכי האישור הנדרשים.
- אם כדאיות התוכנית נמוכה, לא תתקיים הערכה המבוססת על הנחות. במידה והשמאי סבור כי אין סיכוי שהתכנית המוצעת תתממש במלואה, עליו לתת הסבר לכך ולהימנע מקביעת ערך תיאורטי (מצב ב').